Tính thuế cho thuê nhà 2026
GTGT + TNCN cho thuê tài sản — Ngưỡng miễn thuế 500 triệu (Luật 149/2025)
DT/năm
500.000.004
Tổng thuế
25.000.000
Giữ lại/tháng
39.500.000
GTGT và TNCN cho thuê tính khác nhau
Đây là điểm quan trọng nhất khi tính thuế cho thuê tài sản từ 2026:
- GTGT 5%: tính trên TOÀN BỘ doanh thu cho thuê (khi vượt 500M)
- TNCN 5%: chỉ tính trên PHẦN VƯỢT 500 triệu
Ví dụ: doanh thu cho thuê 800 triệu/năm:
- GTGT = 800.000.000 × 5% = 40.000.000
- TNCN = (800.000.000 - 500.000.000) × 5% = 15.000.000
- Tổng thuế = 40M + 15M = 55.000.000
- Thu nhập ròng = 800M - 55M - 1M (môn bài) = 744.000.000
So sánh quy định cũ và mới
| Trước 2026 | Từ 2026 | |
|---|---|---|
| Ngưỡng miễn thuế | 100 triệu | 500 triệu |
| GTGT khi vượt | 5% toàn bộ DT | 5% toàn bộ DT |
| TNCN khi vượt | 5% toàn bộ DT | 5% phần vượt 500M |
| Căn cứ | TT 40/2021 | Luật 149/2025/QH15 |
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà dưới bao nhiêu thì miễn thuế?
Từ 01/01/2026, doanh thu cho thuê tài sản ≤ 500 triệu VND/năm được miễn cả GTGT và TNCN (Luật 149/2025/QH15). Ngưỡng cũ là 100 triệu.
GTGT và TNCN cho thuê tính khác nhau thế nào?
Đây là điểm quan trọng nhất: GTGT 5% tính trên TOÀN BỘ doanh thu, nhưng TNCN 5% CHỈ tính trên PHẦN VƯỢT 500 triệu. Ví dụ doanh thu 600M: GTGT = 600M × 5% = 30M, TNCN = (600M - 500M) × 5% = 5M.
Có nhiều căn hộ cho thuê thì tính ngưỡng 500 triệu thế nào?
Ngưỡng 500 triệu tính trên TỔNG doanh thu cho thuê TẤT CẢ bất động sản, không phải theo từng căn. Ví dụ: 2 căn, mỗi căn cho thuê 300M/năm → tổng 600M → vượt ngưỡng.
Lệ phí môn bài cho thuê tài sản là bao nhiêu?
Doanh thu > 500M: 1 triệu/năm. 300-500M: 500.000 VND. 100-300M: 300.000 VND. ≤ 100M: miễn.
So sánh quy định cũ và mới về thuế cho thuê?
Trước 2026 (TT 40/2021): ngưỡng 100M, cả GTGT lẫn TNCN đều tính trên toàn bộ doanh thu. Từ 2026 (Luật 149/2025): ngưỡng 500M, GTGT trên toàn bộ nhưng TNCN chỉ trên phần vượt → có lợi hơn cho người cho thuê.
Cho thuê được vài tháng trong năm thì tính thế nào?
Doanh thu tính thực tế: tiền thuê/tháng × số tháng cho thuê. Ví dụ: cho thuê 50M/tháng × 8 tháng = 400M → dưới ngưỡng 500M → miễn thuế.
Công cụ này có chính xác không?
Công cụ dựa trên Luật 149/2025/QH15 hiệu lực 01/01/2026. Kết quả mang tính tham khảo. Trường hợp phức tạp nên liên hệ cơ quan thuế.